Porta Nuova, City Life, gli scali ferroviari dismessi: sono solo alcuni dei più recenti esempi di rigenerazione urbana che hanno permesso di donare nuova vita ad alcune zone di Milano, trasformandole in aree di grandissimo pregio.
Questo processo di trasformazione non si arresta, anzi: fino al 2050 potrebbe incrementare l’economia della città, insieme con quella di Roma, di quasi 95 miliardi di euro.
Il dato è stato messo in luce in occasione della presentazione del report “Rigenerazione – focus Milano e Roma” realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up-Unipol, che ho avuto la possibilità di approfondire.
Secondo il documento, realizzato in occasione del 32esimo forum di Scenari Immobiliari di Rapallo, questi interventi di rigenerazione urbana nei prossimi 25 anni potranno apportare un valore aggiunto enorme: oltre 9 miliardi di euro di impatti indiretti per Milano, ai quali si aggiungono altri 10 miliardi legati all’indotto che interesserà le comunità locali (per un totale di circa 20 miliardi di euro).
La trasformazione di Milano: un modello virtuoso da esportare
Il modello di rigenerazione urbana applicato a Milano è particolarmente virtuoso e potrebbe essere utilizzato anche in altre città italiane. Questo perché integra diverse esigenze:
- sostenibilità ambientale
- coesione sociale
- promozione della cultura
- innovazione e gestione della crescita economica
Il capoluogo lombardo si sta quindi evolvendo in modo equilibrato, rispondendo a grandissime sfide come per esempio i Giochi olimpici invernali del 2026, nel rispetto di un mix perfetto fra tradizione e innovazione, fra globalizzazione e difesa dell’identità locale.
Il report di Scenari Immobiliari prevede, per il prossimo futuro di Milano, interventi di rigenerazione urbana un po’ diversi da quelli che l’hanno caratterizzata negli ultimi dieci anni. Si tratta, infatti, di progetti mediamente meno estesi, che tenderanno a colmare vuoti urbani e sociali, puntando su servizi e infrastrutture per cittadini e imprenditorialità locale. Il report che ho analizzato stima in poco meno di 3,1 chilometri quadrati la superficie territoriale potenzialmente rigenerabile e in poco più di 1,6 milioni di metri quadrati la superficie lorda edificabile, con una ricaduta diretta, indiretta e indotta, di 8.5, 9.2 e 10 miliardi di euro.
I progetti che cambiano il volto della città lombarda
Gli interventi di rigenerazione urbana attualmente in atto a Milano mirano, nella maggior parte dei casi, a recuperare edifici dismessi, senza aumentare di molto la superficie edificabile. Sono 18 i grandi progetti per la città e il suo hinterland: 7 sono già partiti, i restanti 11 attendono l’avvio dei cantieri. Il più grande riguarda l’ex scalo ferroviario Farini, che si sviluppa su una superficie 468mila metri quadrati, di cui 300mila destinati a parco. Al suo interno sono previste aree verdi diffuse, residenziali, commerciali, uffici e il campus dell’Accademia di Brera, i cui lavori sono partiti nel 2022.
Il progetto nella fase più avanzata è invece quello di Scalo di Porta Romana, interessato dalla costruzione del Villaggio Olimpico che sarà pronto il prossimo anno. Tra il 2026 e il 2027 è invece previsto lo sviluppo completo con il parco al centro, 70mila metri quadrati tra uffici e retail e la riconversione del Villaggio Olimpico in residenze.
Molto importante è anche Mind, l’area sede di Expo 2015, destinata a diventare un Parco tematico scientifico tecnologico di 650mila metri quadrati. Il progetto prevede il nuovo polo ospedaliero Irccs Galeazzi, già aperto nel 2022, il polo di ricerca per le Scienze della vita Human Technopole, in fase di completamento, e il campus dell’università Statale, che dovrebbe essere pronto entro due anni. Sono partiti anche i lavori nell’area di West Gate di 300mila metri quadrati che prevede uffici, residenze e un mobility hub.
Milano: una metropoli in costante cambiamento
In fase avanzata è anche il progetto di rigenerazione urbana Sei Milano, nelle ex aree inquinate delle cave Calchi Taeggi. Si tratta di un’area di oltre 300mila metri quadrati a Sud della città disegnata dall’archistar Mario Cucinella. Sarà un nuovo quartiere multifunzionale con uffici, spazi commerciali e residenze, immersi in un parco di oltre 16 ettari. L’inaugurazione completa è fissata tra la fine del 2025 e l’inizio del 2026. Nel frattempo prosegue il suo sviluppo anche l’area di Symbiosis, che si basa sul progetto “Vitae”, caratterizzato da una spirale verde che ospiterà la sede di Snam, un teatro verde e il nuovo quartier generale di Moncler.
In via di completamento è anche Unione Zero, il primo lotto di Milano Sesto, con uno studentato da 700 posti letto, spazi direzionali e un hotel, oltre residenze in edilizia convenzionata, residenze libere e un parco da 13 ettari.
Passando alla zona di Santa Giulia-Rogoredo, è in costruzione in PalaItalia, l’arena olimpica dell’hockey maschile a Milano Cortina 2026, a cui seguirà la realizzazione dell’ultima parte residenziale, Santa Giulia Nord.
Nei prossimi 25 anni Milano è, dunque, destinata a cambiare ancora il suo volto. Basti pensare al grande intervento di rigenerazione che vede protagonista piazzale Loreto e il mega progetto MilanoSesto che prenderà il posto delle ex acciaierie Falck.
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Giovanni Lugli
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