Hai un secondo immobile, magari ereditato, e stai pensando di affittarlo? Alcuni preferirebbero venderlo subito, ma l’affitto offre vantaggi da considerare attentamente. Vediamo quali sono questi vantaggi e cerchiamo di rispondere a questa domanda: quanto si guadagna affittando una casa?
Premetto che è sempre meglio non vendere un immobile, a meno che non si reinvesta in un altro, considerando il suo potenziale aumento di valore nel lungo periodo. Detto ciò, l’affitto può essere redditizio in molteplici contesti.
Oggi l’approccio all’affitto immobiliare ha subito una significativa evoluzione. Non si offrono più immobili da sistemare a basso costo, ma si privilegiano soluzioni di valore, pronte all’uso e conformi alle normative vigenti. È sconsigliabile affittare un immobile che richiede una ristrutturazione totale, con impianti da certificare e in una posizione svantaggiata. In questo caso, il canone di affitto che potremmo chiedere sarebbe così basso da non coprire nemmeno le spese di manutenzione, rendendo l’investimento poco conveniente.
Come stimare la rendita di un immobile
Il primo passo per capire quanto si guadagna affittando una casa è effettuare la stima della rendita di un immobile. Esiste una proporzione che tiene conto dell’affitto, del rendimento e del valore dell’immobile.
Facciamo un esempio.
Un bilocale a Brera può valere 500-600mila euro. Il potenziale prezzo di affitto è di 2000 euro al mese.
Un bilocale in periferia può valere 200mila euro ed è affittabile a circa 1000 euro al mese.
È evidente che il rendimento del bilocale in periferia è superiore, in proporzione alla spesa di acquisto, rispetto a quello in pieno centro.
In generale, più ci si allontana dal centro più il rendimento in proporzione al valore dell’immobile è alto, mentre più ci si avvicina al centro, più il rendimento diminuisce, ma a lungo termine si può beneficiare di una maggiore rivalutazione dell’immobile.
Questo principio vale in tutte le grandi città, non solo a Milano. Tuttavia, se si è ereditato l’immobile, il costo iniziale è zero, garantendo un profitto al 100%.
L’importo dell’affitto che rimane al proprietario è solitamente significativo e dipende da diversi fattori, tra cui la modalità di dichiarazione dei redditi. Dopo aver affittato l’immobile, il proprietario si trova generalmente ad affrontare poche altre spese, principalmente di natura fiscale. Queste spese includono la tassa sul reddito, che varia a seconda delle normative fiscali vigenti, e l’IMU (Imposta Municipale Unica), il cui importo è determinato dal comune di appartenenza e dipende da una serie di fattori, come la zona in cui è situato l’immobile e la sua categoria catastale.
I fattori che influenzano il reddito dell’affitto di un immobile
Per capire quanto si guadagna affittando una casa, è necessario parlare di tassazione sulla rendita. Esistono principalmente due opzioni:
- se l’immobile appartiene a una società, la rendita dell’immobile viene inclusa nella dichiarazione dei redditi e soggetta a una tassazione che rispecchia la tassazione delle società, che può arrivare al 45-50%
- se il proprietario è una persona fisica, può scegliere tra diverse modalità di registrazione del contratto di affitto. Può optare per il metodo tradizionale, dichiarando la rendita nella propria dichiarazione dei redditi e pagando in base all’aliquota. Oppure può scegliere la cedolare secca, che prevede un’imposta fissa del 22%. In alternativa, può optare per il canone concordato, che può offrire vantaggi fiscali significativi, con tasse sull’affitto ridotte al 10%. Tuttavia, per questa opzione è necessario seguire un iter burocratico
Strategie per definire il giusto prezzo di affitto: come massimizzare il reddito senza scoraggiare potenziali inquilini
Normalmente, è consigliabile consultare esperti del settore immobiliare, in quanto possiamo definire il canone adeguato per un determinato appartamento in una specifica zona. Basandomi sulla mia esperienza, ritengo sia preferibile chiedere un canone leggermente inferiore per attrarre inquilini affidabili, anziché puntare al massimo e rischiare di avere inquilini problematici.
In generale, un rendimento del 3% circa del valore dell’immobile per affitti in zone centrali è considerato adeguato, mentre in periferia si può puntare al 7-8%.
San Martino Immobiliare è a vostra disposizione per studiare insieme come massimizzare la rendita del vostro appartamento a Milano!
Giovanni Lugli
agente immobiliare
specializzato in affitti a Milano
