Nuovi servizi e soluzioni condivise, dal cohousing al coliving: sono le necessità che, con il passare del tempo, coinvolgono sempre più cittadini e alle quali il mercato immobiliare è chiamato ad adattarsi. I dati messi in luce dal report “La casa per la città del futuro”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr e presentato nel corso del 32esimo Forum di Rapallo, evidenziano che entro il 2025 occorrerà far fronte a nuove esigenze della domanda abitativa.
Come? Con la realizzazione 3,65 milioni di abitazioni in più rispetto a quelle attuali, frutto principalmente di trasformazioni e riconversioni concentrate nelle principali aree metropolitane della Penisola.
Quasi il 5% interesserà Milano, il 3% Roma e circa l’1% gli altri principali capoluoghi nazionali, con le dimensioni triplicate se si aggiungono le loro aree metropolitane estese, che potrebbero assorbire tra il 42 e il 45% della nuova offerta.
Nuove esigenze e investimenti per le case del futuro
Per far fronte a questo vero e proprio boom del mercato immobiliare, secondo le previsioni del report sarà necessario investire oltre mille miliardi di euro in costruzioni, somma alla quale potrebbero essere aggiunti altri 4,2 miliardi di euro all’anno per la successiva manutenzione delle strutture. Ma lo scenario non è solo quello di nuove case realizzate, ma anche di benefit ad hoc per i loro abitanti. Si stima, infatti, che circa il 42% delle case del futuro dovrà offrire servizi diversi e qualificati, con un giro d’affari che potrebbe raggiungere quota 50 miliardi di euro, ovvero fra l’8 e l’11% del costo della casa.
La quota maggiore di servizi di questo genere dovrà essere concentrata a Milano (39 miliardi di euro investiti), seguita da Roma con più di 26 miliardi. In questo modo, il valore immobiliare complessivamente creato in Italia potrebbe superare 1.400 miliardi di euro, distribuiti tra Milano (165 miliardi, il 12 per cento del totale), Roma (138 miliardi) e Palermo (4,7 miliardi). Emerge dunque quanto, nel corso del tempo, l’appetibilità delle diverse città sia destinata a cambiare, in relazione ai nuovi bisogni dei residenti.
Milano, Roma e Bologna: in aumento la domanda abitativa
Emergono, infatti, nuove categorie di cittadini: c’è, per esempio, la cosiddetta fascia grigia della popolazione alla quale si rivolge il sistema dei fondi di social housing; e poi ci sono gli studenti, che possono trovare risposte su misura attraverso le piattaforme di student housing iGeneration. Senza dimenticare il senior housing, con proposte di locazione con servizi integrati dedicati al benessere psicofisico di persone autosufficienti over 65.
Sono tre, in particolare, le città che nel prossimo futuro saranno investite dall’aumento della domanda proveniente da studenti e giovani professionisti: Milano, Roma e Bologna. È, quindi, destinata ad aumentare la loro attrattività rispetto a soluzioni quali student housing, microliving e coliving.
I due capoluoghi settentrionali sono, inoltre, economicamente e culturalmente più pronti alla diffusione di soluzioni abitative specifiche per la popolazione over 75, nonostante in Italia questa tipologia di casa sia ancora poco sviluppata rispetto ad altri territori europei. Per quanto riguarda invece Firenze, questa città presenta una domanda orientata soprattutto verso il senior living e il co-housing per over 75. Quanto a Torino, è composta da famiglie prevalentemente monopersonali, che sposterà l’attenzione verso unità abitative moderne, con una buona disponibilità di servizi accessori. Ci sono infine Palermo e Napoli, che potrebbero concentrarsi sull’offerta di residenze in vendita e in locazione di nuova generazione, puntando su elevati livelli di qualità edilizia e urbana e una variegata disponibilità di servizi alla residenza.
Le case del futuro a Milano e Roma, protagoniste di rigenerazione urbana
Altro tema fondamentale è quello della rigenerazione urbana che, nei prossimi anni, vedrà protagoniste soprattutto Milano e Roma. A dimostrarlo sono i dati contenuti nel report “Rigenerazione – focus Milano e Roma”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban Up-Unipol. Le operazioni che interesseranno le due metropoli nei prossimi 25 anni potrebbero creare un valore aggiunto immobiliare complessivamente superiore ai 30 miliardi di euro. Il risultato potrebbe essere la creazione di 8,7 miliardi di euro di valore aggiunto immobiliare per Milano e 22 miliardi euro per Roma, con creazione di valore sociale rispettivamente per 20 e 47 miliardi di euro.
Giovanni Lugli
agente immobiliare
della Milano del futuro
