In Italia i grandi proprietari nazionali detengono una quota del patrimonio immobiliare privato pari a 144,5 miliardi di euro. La maggior parte viene destinata alla realizzazione di uffici. In particolare viene utilizzata per questo scopo una quota pari a 48 miliardi di euro che riguardano edifici storici. I dati sono stati resi noti nel corso della 32esima edizione del Forum Scenari Immobiliari, ospitata a Rapallo il 13 e 14 settembre, alla quale ho partecipato in prima persona. L’evento mi ha permesso di approfondire questo particolare aspetto del mercato immobiliare, evidenziando l’esistenza nel nostro Paese di un bacino edilizio importante, la cui vetustà rappresenta però un rischio di sostenibilità complessiva, anche rispetto degli obiettivi del Green Deal europeo al 2030 e 2050.
Il ruolo svolto dalle Casse previdenziali italiane
In questo scenario, un ruolo determinante è svolto dalle Casse previdenziali italiane. Questi enti agiscono, infatti, non solo come investitori istituzionali, ma anche come promotori di iniziative che contribuiscono allo sviluppo sostenibile e infrastrutturale del Paese. Le loro strategie di investimento si muovono secondo un preciso parametro: garantire un complessivo equilibrio fra la necessità di generare rendimenti stabili per garantire gli obiettivi dei singoli enti e la responsabilità di promuovere pratiche sostenibili e socialmente responsabili.
Le Casse di previdenza sono dunque diventate investitori sempre più esigenti che, ai target di rendimento, associano obiettivi di responsabilità sociale. In questo modo sono in grado di offrire un contributo consapevole e costante allo sviluppo del Paese.
Questo aspetto emerge, in particolare, dal rapporto di Scenari immobiliari e Fabrica immobiliare Sgr. Il documento evidenzia, infatti, come sempre più spesso gli investitori debbano destreggiarsi fra:
- sollecitazioni istituzionali per il raggiungimento di traguardi economici determinati
- il mantenimento degli obiettivi che caratterizzano la loro mission
- la tutela delle categorie che rappresentano
- le criticità derivanti dal confronto con i traguardi di sostenibilità
Obiettivi resi non semplici dalla difficoltà di aderire ai criteri ESG (Environmental, Social, Governance) su un patrimonio storico, e per questo meno sostenibile.
Le difficoltà di gestire il patrimonio immobiliare in modo sostenibile
In questo quadro così complesso, chi gestisce i patrimoni immobiliari si trova di fronte a un’enorme possibilità di azioni possibili, ma non tutte applicabili a determinati beni. Questo ha come conseguenza l’irrigidimento dell’erogazione del credito da parte degli istituti finanziari, determinando uno scenario caratterizzato non solo da maggiori rischi, ma anche dal pericolo di essere esclusi da un mercato sempre più incline ad allinearsi a standard di prestazione elevati.
In un contesto sempre più orientato a rispettare i criteri ESG, ecco che la gestione del patrimonio immobiliare storico, e quindi dotato di vecchie certificazioni, rappresenta una sfida sempre più complessa per gli investitori. La necessità di tutelare il patrimonio culturale italiano deve, infatti, essere bilanciata dalla necessità di adeguare questi beni storici agli standard di efficienza energetica richiesti dalle normative europee e dalle politiche nazionali. Un obiettivo, questo, che può essere raggiunto modificando le normative vigenti, in modo da garantire maggiore flessibilità negli interventi edilizi e una semplificazione delle procedure di autorizzazione.
La necessità di un approccio integrato
È necessario un approccio integrato, in grado di combinare una maggiore efficienza gestionale con un intervento normativo mirato. Solo in questo modo potrebbe essere possibile garantire la valorizzazione del patrimonio immobiliare storico in un’ottica di sostenibilità.
Gli investitori istituzionali, chiamati a gestire questi patrimoni complessi e di grande valore culturale, devono quindi poter contare su strumenti normativi adeguati che permettano loro di conciliare le esigenze di tutela con gli obiettivi economici e ambientali imposti dai criteri ESG. Obiettivi importanti che, per essere raggiunti, necessitano delle qualità e competenze che solo un’agenzia immobiliare di esperienza può dare.
Giovanni Lugli
agente immobiliare
del futuro
