Immagina: sei il proprietario o la proprietaria di un immobile che non hai interesse ad avere, per mille motivi che possono comprendere un’eredità o il trasferimento in un’altra abitazione. Magari questo immobile è solo un peso, non ti serve e lo consideri addirittura inutile (almeno per te: ciò che è inutile per qualcuno, può essere desiderato da qualcun altro).
Forse non hai nemmeno bisogno di immaginarlo, questo scenario, ma ci sei perfettamente dentro!
Insomma, vorresti procedere con la vendita o l’affitto del tuo immobile… Ma come venderlo, se prima non ne conosci il valore?
Per vendere una proprietà, il primo passo è questo: capire come valutare un immobile, in modo da proporre il giusto prezzo ed essere consapevole del valore reale dell’edificio, senza correre il rischio (detto in soldoni) di essere fregato o, semplicemente, di proporre un costo fuori mercato.
Si può cercare quanto vale la mia casa on line?
Un tempo, se non si sapeva qualcosa, si cercava nell’enciclopedia o si andava in biblioteca.
Oggi, invece, si chiede a Google: più facile e veloce.
Facendo una semplice ricerca su Google, o su qualsiasi altro motore di ricerca, si trovano subito tanti “strumentini” che ti aiutano a capire come valutare un immobile. Ricerche semplici, però, danno risultati semplici, quindi superficiali e per nulla accurati: possono essere un punto di partenza, certo, ma per una corretta valutazione immobiliare non è possibile affidarsi esclusivamente alla tecnologia… E lo dico da agente immobiliare anche usa strumenti tecnologici!
Che la tecnologia sia un valido supporto è un dato di fatto, poi è persino comoda: ti permette di avere tanti dati stando comodamente seduto in poltrona. Ma, come dico sempre, quelli che fanno tutto dall’ufficio sono come i medici che ti visitano al telefono…
Come valutare un immobile: alcuni fattori importanti
L’agente immobiliare ha un ruolo importantissimo, quando si tratta della valutazione di una proprietà. La fase più importante è quella del sopralluogo, grazie alla quale il professionista valuta l’immobile al di là dei dati nudi e crudi. Se ti capita un agente immobiliare che si offre di valutare la tua proprietà senza venire a vederla, beh… cambia subito agenzia!
Durante la valutazione, l’agente immobiliare deve tener conto di diversi fattori che possono influenzare il valore della proprietà: alcuni sono molto concreti, come la zona in cui è ubicato l’immobile, mentre altri sono più una questione di “sensibilità”, come la sensazione che ti trasmette il marciapiede che ospita l’ingresso e che conduce poi all’androne dell’edificio.
Insomma, il punto di partenza di qualsiasi valutazione è ovviamente la casa in sé, ma ruolo fondamentale lo svolge anche la zona in cui si trova: com’è ora, come sarà in futuro, da chi è frequentata, quali utenti sono interessati a vivere lì, quali servizi vengono offerti nelle vicinanze (negozi, supermercati, scuole, mezzi pubblici, ecc…), quanto è antico e prestigioso il quartiere… L’agente immobiliare tiene conto di tutte queste variabili, e non solo!
Per questo rispondere alla domanda “Come valutare un immobile?” è piuttosto complesso… Queste sono solo alcune delle domande che mi faccio, in fase di valutazione:
- Quali sono le caratteristiche, sia evidenti che intrinseche, della proprietà?
- L’immobile è nuovo o è da ristrutturare?
- Qual è lo stato degli infissi?
- Gli immobili della stessa zona sono proposti a quale prezzo? E da quanto tempo sono sul mercato? Sono affini tra di loro?
- L’edificio è dotato di un ascensore?
- Ha una portineria? Se sì, il portinaio è un tipo scorbutico o una persona gentile?
- A quanto ammontano le spese condominiali?
- L’immobile ha terrazzi e balconi? Com’è la vista?
- Qual è il grado di silenziosità?
E queste sono solo le prime che mi vengono in mente or ora! Insomma, i parametri da prendere in considerazione sono davvero tanti e, una volta raccolti dati a sufficienza, questi vanno poi assemblati e rettificati. Da cosa? Dal coefficiente di merito, che (spiegato nel modo più semplice possibile) è il prezzo che verrà riconosciuto dal mercato per il tuo immobile.
Il ruolo di un (buon) agente immobiliare nella valutazione di una proprietà
Solo un agente immobiliare esperto può tenere conto di tutti i fattori che influiscono sul valore di un’abitazione, ancora meglio se l’agente in questione conosce bene la zona in cui sta facendo la valutazione: magari ci lavora da anni, oppure ci trascorre giornate intere a camminare avanti e indietro per raccogliere informazioni sulla zona… A volte sembra quasi il lavoro di un detective!
Come accennavo, questi tempi così “tecnologici” richiedono supporti tecnologici. Esistono alcuni strumenti che aiutano l’agente immobiliare in grado di usarli e comprenderli, capaci di sintetizzare milioni di informazioni in poco tempo. Ovviamente è sempre necessario eseguire una ricognizione fisica e toccare con mano tutti gli aspetti riassunti prima, ma è un bene sfruttare anche queste risorse per affinare il risultato di una valutazione immobiliare.
Come valutare un immobile grazie agli strumenti digitali? In che modo aiutano il professionista?
Praticamente questi programmi sono in grado di raggruppare tutti gli immobili simili all’oggetto di valutazione attualmente sul mercato, segnalando anche il prezzo effettivo a cui sono stati venduti. Il programma poi elabora un proprio percorso per indicare un prezzo minimo, medio e massimo della proprietà da valutare, prezzo che è sempre più vicino a quello reale perché le intelligenze artificiali continuano ad imparare man mano che vengono usate.
L’intelligenza artificiale che usano i migliori portali ai quali ci appoggiamo generalmente vanno molto vicino al giusto valore… Ma (c’è sempre un ma!) è necessario l’occhio esperto dell’agente immobiliare per capire se quel prezzo è effettivamente quello giusto: è lui ad avere il sentiment, qualcosa che non ha il computer e nemmeno il proprietario di casa. Anzi, il proprietario è forse la persona meno adatta a valutare il proprio immobile: sarà sempre convinto che la sua casa sia la più bella del reame… e non è da fargliene una colpa!
Come riconoscere l’agente immobiliare giusto per la valutazione del mio immobile?
A tal proposito, un caso decisamente peggiore è quello del proprietario che inizia a sentire tanti consulenti contemporaneamente e tutti, per accaparrarsi il mandato a vendere, alzano il prezzo e quindi il valore della proprietà. Peccato che poi torneranno inevitabilmente dal proprietario con proposte decisamente più basse… Si può anche sognare in grande, ma il mercato immobiliare ragiona in un altro modo!
Il proprietario di un immobile deve sapersi fidare di un agente immobiliare professionista e onesto, capace di trattare la sua proprietà come se fosse la propria e con l’interesse a soddisfare le sue aspettative, in modo che possa essere raccomandato ad amici e conoscenti. Non gli interessa svendere l’immobile e non ha premura: conosce i tempi giusti ed evita che la vendita di un appartamento di trasformi in una sventurata leggenda di cui tutti vogliono sparlare.
L’agente immobiliare “serio” è disposto a collaborare: spesso, infatti, le valutazioni immobiliari si fanno a quattro mani. Potrebbe sorprendere, ma per noi agenti immobiliari di lungo corso è normale confrontarsi con altri agenti per capire se quello che hai in mente è il prezzo giusto.
Ma come, non temiamo la concorrenza? No, perché ci confrontiamo con colleghi che collaborano volentieri alla vendita dell’incarico di un altro agente: non si lasceranno di certo scappare un buon affare! Gli agenti che non collaborano onestamente mirano a scalzare l’agente immobiliare di fiducia e, quasi tutte le volte che questo avviene, il proprietario di casa torna sconsolato dopo un po’ di tempo, rendendosi conto di avere scelto una strada tortuosa e senza la protezione di un vero professionista.
Gli aspetti positivi di una valutazione immobiliare professionale
Insomma, alzare in modo ingiustificato il valore di un’abitazione non ha per niente senso. Invece fare una giusta valutazione permette di chiudere l’operazione di vendita o di affitto nei tempi giusti e con le persone giuste, evitando che la proprietà rimanga sul mercato troppo a lungo e che la gente cominci a farsi qualche domanda (perché quella casa non viene venduta? Ha dei problemi? C’è sotto qualcosa?).
Gli elementi essenziali di un buon valutatore sono vera motivazione e professionalità riconosciuta, oltre che la capacità di saper mixare gli strumenti tecnologici dotati di intelligenza artificiale, i consigli di colleghi seri ed esperti, le valutazioni oggettive e il suo sentiment.
Vuoi vendere o mettere in affitto la tua abitazione, ma non sai come valutare un immobile?
Scegli un agente immobiliare che avrà cura del tuo immobile come se fosse il suo!
In particolare sono innamorato di Milano, conosco ogni suo angolo: i Navigli, Brera, City Life, Porta Nuova, ma anche le nuove periferie…
Se hai bisogno di un valutatore onesto, batti un colpo!
Giovanni Lugli
agente immobiliare
professionista motivato
