Negli ultimi anni, il mercato degli affitti ha vissuto una crescita esponenziale, con un aumento del 1229% delle richieste, secondo i dati del Censis. Questo incremento significativo è stato favorito dalle nuove normative sui contratti di locazione e dalla crescente domanda di soluzioni abitative flessibili. La combinazione di questi fattori ha trasformato il settore degli affitti in un’opportunità redditizia per i proprietari e una risorsa preziosa per chi cerca soluzioni abitative temporanee.
Affittare casa a Milano per brevi periodi tra ieri e oggi
Prima del 1998, il mercato degli affitti era regolato dalla legge sull’equo canone. Questo sistema imponeva limiti rigidi ai canoni di locazione con l’obiettivo di proteggere i conduttori da aumenti eccessivi e garantire un accesso equo agli alloggi. Tuttavia, questa rigidità spesso scoraggiava i proprietari dall’affittare casa a Milano per brevi periodi, riducendo l’offerta disponibile.
Con l’introduzione della Legge 431/98, il panorama delle locazioni è cambiato radicalmente. Questa legge ha aperto la strada ai contratti di locazione moderni, introducendo il contratto di locazione 4+4, il più comune e utilizzato nel libero mercato. Questo tipo di contratto prevede una durata iniziale di 4 anni, rinnovabili automaticamente per altri 4, salvo disdetta da una delle parti. Questa maggiore flessibilità ha incentivato molti proprietari a mettere sul mercato gli immobili precedentemente ritirati a causa delle restrizioni dell’equo canone.
Il contratto 4+4 ha offerto una stabilità a lungo termine per i conduttori, permettendo loro di pianificare il futuro con maggiore certezza. Allo stesso tempo, i locatori hanno beneficiato della possibilità di adeguare periodicamente i canoni alle condizioni di mercato, pur mantenendo una base di reddito stabile per un periodo prolungato.
La legge del 1998 ha anche introdotto altre forme di contratti di locazione, come quelli a canone concordato, pensati per specifiche esigenze. Le principali tipologie di questo contratto sono:
- 3+2: contratti di 3 anni rinnovabili per altri 2
- Transitori: contratti di breve durata, da 1 giorno a 18 mesi, per esigenze temporanee specifiche
- Per studenti universitari: specifici per studenti fuori sede, con durata da 6 mesi a 3 anni
I contratti a canone concordato prevedono canoni stabiliti da accordi sindacali locali e offrono vantaggi fiscali ai proprietari. I canoni concordati sono pubblicati sul sito web del comune competente e, affinché un canone sia considerato concordato, deve essere attestato da almeno un’Associazione di Categoria. Inoltre, nelle aree ad alta densità abitativa, le disposizioni del Decreto Interministeriale entrano in vigore solo dopo il rinnovo dell’Accordo Territoriale specifico per il comune interessato. Questi contratti rendono il mercato delle locazioni più dinamico e adattabile alle esigenze moderne.
Affittare casa a Milano per brevi periodi: come scegliere il regime fiscale
Quando si tratta di affittare un immobile, i proprietari devono valutare attentamente quale regime fiscale scegliere tra cedolare secca e IRPEF – Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, poiché questa decisione può influenzare significativamente il reddito netto derivante dalla locazione.
Cedolare Secca
La cedolare secca è un’opzione fiscale che consente ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva che comprende IRPEF e addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo. Questo regime offre due aliquote differenti a seconda del tipo di contratto:
- 21% per i contratti a canone libero
- 10% per i contratti a canone concordato
Esempio pratico di Cedolare Secca
| Canone libero | Canone concordato |
| 600 €/mese | 550 €/mese |
| 7.200 x 21% = 1.512 € cedolare secca | 6.600 € x 10% cedolare secca |
| 7.200 – 1.512 € = 5.688 canone netto | 6.600 € – 660 € = 5.940 € canone netto |
| IMU 1.000 € | IMU 1.000 € – 25% = 750 € |
Vantaggio fiscale totale: 502 €/anno
Regime IRPEF
Il regime IRPEF consente ai proprietari di dedurre una percentuale del canone di locazione annuo dal reddito imponibile e di pagare le imposte di registro. Questo regime può risultare più conveniente in alcune situazioni, specialmente se il proprietario ha altre deduzioni fiscali significative.
Esempio pratico di regime IRPEF
Ipotesi locatore con aliquota marginale IRPEF 35%
| Canone libero | Canone concordato |
| 600 €/mese | 550 €/mese |
| 7.200 x 5% = 360 € deduzione | 6.600 € x 33,5% = 2.211 € deduzione |
| 7.200 – 360 € = 6.840 € canone imp. | 6.600 € – 2.211 € = 4.389 € canone imp. |
| 6.840 € x 35% = 2.394 € IRPEF | 4.389 € x 35% = 1.536 € IRPEF |
| 7.200 – 2.394 € = 4.806 € canone netto | 6.600 € – 1.536 € = 5.064 € canone netto |
| IMU 1.000 € | IMU 1.000 € – 25% = 750% |
| 7.200 x 2% = 144 € imposta reg. | 6.600 x 2% = 132 € |
Vantaggio fiscale totale: 270 €/anno
Il contratto a Canone Concordato
Contratto 3+2
Il contratto 3+2 è una formula di locazione che prevede una durata iniziale di 3 anni, rinnovabile automaticamente per altri 2, salvo diverse indicazioni delle parti.
Il recesso del conduttore può avvenire in qualsiasi momento, con un preavviso di 6 mesi per gravi motivi, mentre la disdetta del locatore, può avvenire con un preavviso di 6 mesi alla prima scadenza per motivi specifici, oppure seconda scadenza senza necessità di motivazione. Questo contratto può essere utilizzato in qualsiasi comune, applicando il canone concordato definito dagli accordi territoriali locali.
Esempio di Contratto 3+2
Un proprietario stipula un contratto 3+2 con un canone mensile di 500€. Il canone annuo è quindi di 6000 €. Il canone viene concordato in base agli accordi territoriali locali e gode di agevolazioni fiscali, come una cedolare secca al 10% o deduzioni fiscali significative nel regime IRPEF.
Contratto per Studenti Universitari
Questi contratti sono progettati specificamente per studenti fuori sede e prevedono durate più brevi e maggiore flessibilità. La durata prevista è compresa tra 6 mesi a 3 anni, con rinnovo automatico. Il recesso del conduttore può avvenire in qualsiasi momento, con un preavviso di 3 mesi, per gravi motivi. Deve essere stipulato in comuni sede di università o nei comuni limitrofi. Il conduttore deve essere uno studente universitario iscritto a un corso di laurea nel comune dell’immobile, ma avere residenza in un altro comune.
Esempio di Contratto per Studenti Universitari
Un proprietario affitta un appartamento a uno studente universitario per 450 € al mese. La durata del contratto è di 1 anno, con possibilità di rinnovo. Il canone annuo è di 5400 € e il contratto gode di agevolazioni fiscali specifiche per studenti universitari.
Contratto Transitorio
I contratti transitori sono pensati per esigenze temporanee specifiche e hanno durate flessibili, che vanno da 1 giorno a 18 mesi, senza possibilità di rinnovo automatico.
Questo particolare contratto deve essere giustificato da esigenze temporanee specifiche, documentate se la durata supera i 30 giorni. Può essere stipulato in qualsiasi comune, applicando il canone concordato definito dagli accordi territoriali locali.
Esempio di Contratto Transitorio
Un proprietario affitta il proprio appartamento per 6 mesi a un canone mensile di 70 0€. Il canone annuo, in questo caso, sarà proporzionale alla durata effettiva del contratto e il canone concordato sarà stabilito secondo gli accordi locali. Questo tipo di contratto è ideale per situazioni come trasferimenti temporanei per lavoro.
Hai un immobile a Milano o sei pronto per un vestimento immobile?
Una volta presa la decisione di affittare casa a Milano per brevi periodi, non è semplice comprendere qual è il regime fiscale migliore per il tuo immobile. In questo posso aiutarti io, Giovanni Lugli: agente immobiliare innamorato di Milano, con una lunga esperienza in affitti e locazioni!
